おひとり様法人の給与と社会保険料について

  • 2018.03.12 Monday
  • 21:38

 役員一人の会社です。

 
 今日は、年金事務所に問い合わせて確認をしました。

 
 現在、お給料なしです。
 その場合は、厚生年金保険・健康保険は加入しなくてよいとのこと。


 もし、お給料をもらうことになったら
 厚生年金保険・健康保険の加入になります。


 現在、ダンナさんの扶養に入っていますが、
 『扶養をから外れて、法人から社会保険料を支払ってくださいとのこと。』


 また、法人を副業にして、
 正社員として、どこかにお勤めするとなると、
 
 『両方の会社から厚生年金・健康保険を支払ってください。とのことでした。』

 
 保険料の額は、
 両方のお給料の合算により決まる。
 そして、お給料の額に応じて、それぞれの会社に社会保険料を按分して支払いをする。

 ということでしたよ〜



 ふ〜ん そういうかんじなんだ。
 

 もし、正社員で働く会社が副業禁止だったら、
 即バレ ということになる。ということなのね。

 

新築を建てたら建物表題登記!自分ですれば13万の節約!!

  • 2018.03.03 Saturday
  • 12:49
 備忘録です。

 
 新築を建てたら1か月以内に建物表題登記を家主が申請をする義務があるそうです。


 これは、自分でできてしまいます!!


 
 ですが、はじめて家を建てる人は、
 
 まず、建物表題登記をしなければいけないなんてわからないですよね。

 
 

 おからちゃん、まったくわからず、

 へぇ〜そんなことをするんだ〜というよりは、

 話の中でさらりと出てきて、よくわからない感じのままお願いして、請求書がきてという感じです。

 
 
  

 この表題登記は土地家屋調査士さんが、やってくれます。

 今回は、自分ではやらず、お願いしましたので


 なんと13万もとられましたーーー。。。



 


 新築を建てられる方がいましたら、

 建物表題登記は自分でできます〜〜〜




 

固都税

  • 2018.02.20 Tuesday
  • 19:58
固定資産税と都市計画税の支払いがいよいよ、今年の6月からスタートです。

忘れないように
自動引き落としにしようと思います。

口座振替の申し込みをすることにします。

4回の分割にしました。
もしものときがあると怖いので。


いくらになるんだろう。



計算式でおおよそを出せますが、
今は、忙しくてそこまでできないので
5月の納付ハガキで知ることにします。


はじめての営業

  • 2018.02.19 Monday
  • 23:02
2月9日にはじめて『営業』というものをしましたので記録しておきます。

営業自体が何せ初めてだったので
どう切り出し、どう説明してよいのか分からず
とっても緊張しましたー。


おからちゃんが所有していますアパートは駅から徒歩1分という立地です。
所有物件の駅は集客力という点ではかけていると思っています。

じゃあ、お客さんはどこから来るか。
隣駅のビッグターミナル駅からです。

隣の駅は3つもの線がありますので
とても集客力がある駅です。

この3つの沿線沿いで探している方は必ず、
この駅の不動産屋さんへ相談しに行くでしょう。と。


ですので、
一駅となりの仲介業者さんへ営業へ行き
うちの物件のことを知ってもらいたい!
多少の家賃値引きができることを知ってもらいたい!
多少の融通がききますよ〜とアピールしたい!

そんな目的と

家賃設定について、地元の業者さんの意見も聞きたい!

そんな目的で行ってきました〜



全部で5件回ってきました。
・うちは大家と直接の取引なんで〜と
 家賃設定の相談に乗ってくれなかったところ1件。
 用は専任媒介の物件じゃないと力を入れないよ という意味なのかな?と素人考えですが。
・若いスタッフだっだからなのか、
 家賃の相談をしてもあいまいすぎて、参考にならなかったところ1件
・お客が一人いて、スタッフは3人はいたけれど、
 忙しかったのか、マイソク(家の募集チラシ的なもの)だけ受け取ったところ1件

親身に家賃設定について相談に乗ってくれたところ2件

 ありがたや〜でした!
 
・坪単価を計算してくれて、
 戦略まで教えてくれました。
 広めの部屋(2LDK、1LDK、27へーべーの1DK、27へーべーの1ルーム)は部屋が広いため、
 家賃が高くなりがちだけれどもここは少し抑えて、
 20へーべーの1ルーム3部屋の家賃設定を上げて、
 アパート全体の家賃収入のバランスをはかるのだとか。

 
 自分の感覚とバチーと合いました。
 今回の1階の1ルーム3部屋(20へーべーの部屋)は数千円あげてもよかったのではと思っています。
 
 相場が6〜7万円台です。
 新築プレミアム分をつけて6〜7万後半のお値段設定で良かったのではと。

 今回決まった18へーべーの65000円は、
 入居が決まった後も問い合わせが多いのだとか。
 それを専任の不動産屋は恥ずかしげもなく意気揚々と言っていましたが
 要は、家賃設定が安すぎて、お得すぎるから連絡が来るのでしょ。と。
 家賃設定の失敗に気づいてないことに驚きます。
 
 12/25にこちらは3000円上げたいと言ったのに、お客がつかないから値上げはやめた方がよいと言われ自 分の意見を通すことをやめました。

 新米大家で自信もなかったので管理会社の意見に乗ってしまいました。
 今考えると悔やまれる。。。

 自分の感覚を大切にしようと思った瞬間でした。

 ちなみに、1/9には入居申し込みがきてましたー。

 
 

・直接大家に連絡をとって相談してもよいですか〜
 とのことで、そこを狙ってたんですよ〜!
 もちろん可能!
 ありがたいです。
 微妙なニュアンスなどがダイレクトに伝えることができますから。
 値段を下げられない場合ははっきり無理ですと伝えれば済むことですからね。


 自分が前もって調べていた家賃の相場と
 地元の不動産屋さんのアドバイスがばっちりあい、
 家賃設定が高すぎることがよ〜くわかりました。

 ちなみに、最初の設定は、
 専任の不動産屋さんの提案を受け、家賃設定をしました。
 2LDKの家賃設定は18万で提案を受けました。
 かなり高すぎるでしょ!と。
 17万に下げてのスタートをきりました。(それでも高いと感じてた。)

 1月2週目まで様子をみて、変更していきましょうと。



 2月の上旬になって、
 このままではお客はつかないのでは。
 空室の4世帯の家賃設定を見直そうと。
 営業をすることに決めたのです。
 

 
 初めての営業では、とても緊張しましたが、
 とても大きな収穫になったと思っています。


 
 ・地元の家賃相場を教えてもらえたこと。
 ・物件の大家だと覚えてもらえたところ。
  地元の仲介業者さんとの関係を築いていくことは非常に大切だと思っています。
 ・直接に連絡をもらえるところ
  (直接連絡をとる弊害も出てくるかもしれません。)




 

 




 







 


 
 

自転車置場をどうする?

  • 2018.01.21 Sunday
  • 00:49
白線にするか、

サイクルスタンド、サイクルラックを設置するか、

で悩みに悩みました。


何故なら、白線のみなら25000円。

サイクルスタンドだったら1台7万。
高ーい。


雨ざらし、風よけなしの環境なので、風で倒れたら、ドミノのように倒れてしまうことになるかなと。
サイクルスタンドを設置することにしました。





こちらの商品、1台2500円くらいだったかな。安かったですが、素材がスチールだったので却下。
調べてみるとサビつくらしい。


結局、




四国化成さんのサイクルスタンドにしました。
1台1万ギリギリきるお値段のショップを見つけてAmazonで注文。
約7万。
高ーい。

風紀が乱れないように、
住んでない人が停めないように、
するためにも、
停める位置を固定性にする予定です。

外構工事 コンクリート打ち

  • 2018.01.21 Sunday
  • 00:37
コンクリート打ちをしていただきました。







翌日、業者さんから写真が送られてきました。
ネコちゃんの足あとが、、、。

がっつり、しっかりとついとるじゃないかーーい。


点々とついておりました。


ネコが出没するようです。

設備の取扱説明書と保証書の管理

  • 2018.01.17 Wednesday
  • 16:19




取扱説明書は賃借人に渡します。

間違って破棄されないように、

テプラで注意喚起しました。



保証書は管理会社が保管とのこと。

アパートの鍵を受け取りました。

  • 2018.01.09 Tuesday
  • 09:50
各部屋の鍵は5本ずつあるとのこと。

そのうちの1本を預かってきました。残りは管理会社が預かります。

一本ずつ、アルファベットと数字が並んでいるので、鍵の表を作って管理しようと思います。
管理会社も鍵の預かり表を作成してくれるとのこと。


おからちゃんは、シンガポールで生活をするので、
母親に鍵は預かってもらう予定です。




建物の引き渡し前のチェック

  • 2017.12.26 Tuesday
  • 10:49
いよいよ、建物がほぼ完成。

引き渡し前の建物のチェックをしてきました。


不動産、管理会社さんによると、
オーナーによっては現地に行かず、チェックを自分の目でしない方もいるとか。
かなりあり得ない話しだと思います。

初めて建物のチェックをしましたが、新築なのに壁紙が破れてたり、トイレの幅木が隙間が空いてたり。。。
えぇ〜と思う箇所がありました。
驚いたのは、階段を2カラーにしてもらったのが一色になってました。

あとは、3階の窓の外にバルコニーをつけないため、窓に落下防止のポールを付けますとのことでした。が、ついてない。



チェックは大変でしたが、
自分の目でしっかり確認できて良かったです。


チェックするのに必死になって、
写真に証拠としておさめてくることまで手が回らなかったです。
悔やまれるところです。

チェックをするときは、
家族の協力が得られるなら、
二人以上で参加するのが良いなと思いました。



玄関タイル

  • 2017.12.24 Sunday
  • 07:37
リクシルの『フィオ』









品番
IPF-300/FIO-16


写真右上の
こちらを選びました。

火災保険、地震保険の加入

  • 2017.12.23 Saturday
  • 20:42




建物が完成し、
26日に引き渡しになります。

引き渡しのときには、
火災保険は必須になります。
銀行の融資的にも。


不動産屋さんから提示された保険屋さんに加入しようと考えています。


富士火災さんです。

プランは、
『未来住まいる(家庭用火災総合保険)おすすめプラン』

火災保険は10年
地震保険は5年

どちらも最長の期間で入ります。


地震保険は一律の225250円でした。
火災保険は、1番保証内容が厚いプランを選択しました。
405610円です。


不測かつ突発的な事故というのが保証内容につきます。

これを外すと24250円安くなるのですが、もしも何かあったときの修理代を考えると保険をかけるた方が、結果的に安くなるのではと考えます。




まだまだ新築ですので、
保険を手厚くかけといた方が、
ローンも大金ですので、
万一のときには助かると考えています。


オーナー宅のアクセントクロス

  • 2017.12.09 Saturday
  • 14:43
オシャレなアクセントクロスを
玄関
リビング
寝室
洋室

と4箇所決めました〜




品川にあるサンゲツのショールームへ3回も足を運びました。


サンプルは絶対もらった方が良いと思います。
小さいですが、家でも眺めてみると、とてもイメージしやすく参考になりました。





小物や衣類をひっぱり出してきて、馴染むのかどうか、確認しました〜

こうやって、持ち物と合わせてみるとたくさんあった候補もだんだん絞れてきます。

壁紙の色味やデザインだけに目が行ってしまいがちだったので、自身でもよく思いついたものだと思いました。


極めつけは、建設現場でもしっかり確認したことです。







非常にイメージしやすく、
悩んだリビングのアクセントクロスも、あっこれだなっとアッサリ決まりました。

ショールームでうーむと悩んで時間と労力をかけるよりかは、現場で合わせるのも一つの手かと思います。



リビング
真ん中のコンクリート調グレー
EF-1245


寝室
一番左
FE-1082

玄関 FE-1004



洋室2 FE-1118


とっても納得して満足なアクセントクロスを選んだと我ながら思うので、
出来上がるのが楽しみです。




アパートのクロス白過ぎ?!

  • 2017.12.09 Saturday
  • 14:28




クロスを決めた後に気づきました。
あれ。

白く浮いてる。

あれれ。

写真のヒダリ上。


オフホワイトを選んだつもりが、普通のシロを選んでしまったようです。



オーマイガー。


ネットで調べてみると、
狭い空間のトイレは目が疲れるとか。。。良くないことが書かれてます。

クロス選びで失敗して客付けできなかったらどうしよう。とおからちゃん真っ青になりました。


すぐに、施工業者さんに連絡しました。
そしたら、オーマイガー。

もう、すでに貼りつけているとのこと。

翌日、現地に視察。
















むしろ、全然良いではないか。

全然、オッケー。



白過ぎたのでは、失敗してしまったか、とかなり青ざめましたが、


見てみると、
とても素敵でした!

業者さんにも現地に来てもらうという、大騒ぎぶりをしてしまいました。


嫌な顔せず、 丁寧に対応していただいて、
本当に感謝、感謝です。


とても、完成に近づいているので
楽しみになってきました。

アパートのクロス決めました〜

  • 2017.12.03 Sunday
  • 21:39




サンゲツです。










さっくり決まりました。



画像では分かりづらいですね。

壁紙は主張なし。
でも、部屋も狭いので、白で広くみせる。
決め手はこれだけのポイントですね。


アパート建物の中間金支払い

  • 2017.11.01 Wednesday
  • 10:15
アパートの建設が上棟しましたので、 中間金の支払いをしました。

中間金は、1500万円でした。
今回は自己資金での支払いです。



建設工事の着工金で、自己資金500万。




今回のアパートは土地、建物で、
自己資金は2000万。

あとはアパートローンを組んで融資をひきました。



外壁はどう選択したのか。

  • 2017.09.01 Friday
  • 16:04
建物の外装です。

先ず、外壁。

ニチハにするか、
ケミューにするか。




どちらのショールームも行って来ました。5回は足を運びましたよ。


決定打は、お値段でした。

どちらも似たような商品があって、
30年は塗装は不要という、商品がありました。
だいたい、15年を目処に再塗装をするのが普通。

賃貸経営なので、
足場を組んで、外壁塗装と屋根のメンテナンスが一番高い。

30年塗装要らず。なんてうたい文句を信じてはいないけれど、最低でも丈夫に20年はもってくれればという思いから、
差額代を支払って、
ワンランク上の商品から選択することにしました。


見積もりを出してもらったところ、
断然、ケミューの光セラの方が安かったので、そこから選択することにしました。









絞り込むまでに、かる〜く1ヶ月以上かかりました。

内装について

  • 2017.06.29 Thursday
  • 09:51
建設会社の方と初めて打ち合わせをしました。

決めたことは、

ワンルーム、1LDKの

フローリングのカラー
ドアのカラーとデザイン
お風呂のアクセントクロス
キッチンのカラー
幅木
でした。




かなり、サクサク決めた気がしましたが、4時間経過してました。


1階は1DKとワンルームです。
20mmない部屋もあります。
(27.76と19.96と21.73と18.31です。)
そんなに、広くないので、
広く見せるためにも床下は、ホワイトが良いとのアドバイス。

ホワイトとという選択肢がなかっただけに、そんな選択肢があるとは驚愕でした。
一生懸命、イメージをふくらましたところ、うん、ありだな!
すんなり決めました。

家具のカラーを選ばない点。
男女ともに愛されるカラーという点。 もポイントでした。



あとは、それに合うように、
ドアや枠木、アクセントをどんどん決めました。

風呂


キッチンのアクセント
下のブラウン。

ドアのカラー


若い男性がターゲットです。
ですが、配色的には女性も好きなカラーだと思います。



2階は、1LDKとワンルームを決めました。
ワンルームの床はホワイト。 2階のワンルームは女性ターゲットです。
27.78へーベー。洋室は約10畳あります。

キッチンやお風呂のアクセントもホワイトベージュっぽい色合いでまとめました。


お風呂のアクセント、ステップベージュ


キッチンカラーはナチュラルウッド

ドアはメープルカラーを選択しました。




1LDKは、床、ドアはメープルというカラーに。



賃貸のお部屋はこんな感じです。



オーナー宅の2LDKの内装は、
また今度の打ち合わせで決めることになりました。

地鎮祭

  • 2017.06.25 Sunday
  • 04:40




先週土曜日、 梅雨時期でしたが、

天気も晴れわたり
大安。

これからお世話になる建設会社の方、
いつもお世話になっている不動産の方たちも参加してくださいました。





地鎮祭とは、 これから、建物を建てることの許しを得て、工事の安全、建物の繁栄について、祈るというものだそうです。


しっかり、よろしくお願いします。とお祈りしてきました!







国土交通省よりアンケート調査

  • 2017.06.17 Saturday
  • 19:42

土地を購入したので、

国土交通省よりアンケート調査の依頼が来ました〜。


実際に取り引きした、土地の面積、価格に答えるというものです。


・公示地価の判定
・基準地価の判定
・不動産取り引き価格情報の提供
・その他

目的は主に上記だそう。

初めての土地の購入で、
分からないことだらけです。



土地の価格をリサーチしたときには知らずにお世話になっていたかと思います。
なので、とりあえず、アンケートに答えることにしました。




初めての賃貸経営〜間取り決定〜

  • 2017.05.17 Wednesday
  • 16:56

昨日は、間取り決定のサインをしてきました。


これで、建築確認に入ることができました。

予定では4/25に間取り確定予定となっていたため、少しずれこんでいます。

12月に建築完成、1月から入居付け開始の予定となっています。



長屋形式の3階建ての賃貸併用住宅です。
東京23区の駅から徒歩1分という立地で勝負です。

間取りは、細かいところ何度も、不動産の方と話し合いを重ねました。



間取りは、
1DK 1戸
1LDK 1戸
2LDK 1戸
1K 4戸

となりました。

当初、1LDK は作る予定がなかったのですが、おからちゃんの強い希望で1LDK を作らせてもらいました。


収支という面では、少し減ってしまいます。

不動産屋さん巡りを何件かさせていただきました。
その中で、1LDKは重宝する。
という意見100%
そりゃそーだよね。と思うところです。


DINKSから子持ちの夫婦、中年のシングルなど、一度住むと長く住んでもらえます。


おからちゃんとダンナちゃんの住処も1LDK です。
とっても、重宝させてもらってます。新築から住みはじめ、丸6年住みました。そして、5月はじめに更新したばかりです。次7年めに突入です。
東京都内なので、家賃も12.7千と高い。。。
それでも、便利でお部屋も42mmもあるからとっても十分な広さなのです。
間取りも快適な間取り。
住んで良かったな〜ありがたいと思えるのです。
そんなお部屋を提供したいという気持ちがあったのです。


都内に住んでる方は、電車が交通手段になります。そして、共働きも多い。だから駅から近いことは、毎日のことなので、とってもありがたいと思うのです。



少し収支が減ったとしても、
1Kのように回転が早く、
年数が経てば必ず、客付きもつきにくくなる。その時に、1LDK はコンスタントに収入の面でも役に立ってくれると信じています。




心配なのは、1DKです。
おからちゃん的には、中途半端な間取りという位置づけな間取りです。
わざわざ、1DKを探すお客さんって少ないと思うのです。
最後まで、1Kにしようか迷いました。1Kにすると、細長い使いづらいお部屋になってしまう。。。
結局、そのまま1DKにしました。


2LDKの各階にトイレは必要か?
ノー。
親や不動産屋さんは、トイレはあった方がいいと言われましたが、
トイレが、あるなしで、借りるか借りないかを決めるポイントにはならないと思いましたし、ファミリーが住むので、収納を増やしたいと思い、3階のトイレはなくして、収納にしました。



まだまだ、細かいところを変更したり、話し合いをしました。


ひとまず、納得できる間取りとなったので、安心しました。






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